La Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, entre otras muchas medidas, ha modificado el artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio , sobre propiedad horizontal (LPH), artículo que regula el llamado procedimiento monitorio especial para comunidades de propietarios, pensado como principal recurso de dichas comunidades para reclamar a propietarios morosos.
La modificación operada con la Ley 10/2022, sin entrar a valorar su deficiente técnica legislativa, ha recogido en la ley prácticas habituales en la administración de fincas y jurisprudencia sobre reclamación de deudas con las comunidades de propietarios, dándoles ahora valor normativo. Veamos cuáles han sido estos cambios.
En primer lugar, la nueva redacción del artículo 21 LPH permite expresamente el establecimiento de intereses de demora superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones comunes al propietario moroso, siempre que no sean abusivas ni afecten a la habitabilidad del inmueble. Como ya se ha señalado, esto no supone realmente una novedad, sino que viene a reflejar una práctica frecuente y reconocida por la jurisprudencia. Lo que sí es una innovación introducida por la Ley 10/2022 es que los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se realice, «en todo caso», lo que debe entenderse en el sentido de que dichos intereses devengarán incluso si nada se ha acordado al respecto en la junta de propietarios. Esto es acorde con el artículo 1100.1º del Código Civil, que establece que el deudor incurre en mora, aunque no se le haya reclamado la deuda, cuando la ley así lo declare expresamente. Pero si los estatutos de la comunidad o la junta de propietarios no han establecido un tipo de interés, ¿que interés devengará la deuda? Pues será el interés legal del dinero, conforme al artículo 1108 del Código Civil.
Aquí aparece una de las múltiples deficiencias de la nueva redacción del artículo, pues se ha eliminado la referencia al tiempo y forma en que habrá que contribuirse a los gastos generales del edificio, que serán aquéllos que la junta de propietarios acuerde. En principio, ésto no debería causar mayores problemas, pues el tiempo y forma de pago seguirá siendo el que se establezca en los estatutos o junta de propietarios y la obligación de contribuir no desaparece por esta omisión en la ley. Pero es recomendable que, si los estatutos no lo establezcan expresamente, a la hora de aprobar las cuotas de los propietarios en los presupuestos anuales de la comunidad, se apruebe también la forma y los plazos de su pago.
Entrando específicamente en el procedimiento monitorio, ahora la ley expresamente señala que la posibilidad de demandar al titular registral lo es a los efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble, no como deudor de la cantidad reclamada. Algo que ya era pacífico en la jurisprudencia y que ahora encuentra su reflejo en la norma. Por otro lado, se elimina la referencia a la responsabilidad solidaria del anterior propietario, en aquellos casos en que ésta exista, pero ésto no supone mayor problema porque dicha responsabilidad solidaria sigue establecida en el artículo 9 LPH.
Respecto a la documentación que debe acompañarse a la reclamación, se prevé expresamente que la certificación del acuerdo de liquidación de la deuda por la junta de propietarios deberá contener un desglose de dicha deuda, requisito que, nuevamente, la mayoría de los juzgados y tribunales ya requerían. Además, se elimina la necesidad de que el presidente de la comunidad de el visto bueno a dichos certificados, salvo que se haya autorizado al secretario-administrador a realizar la reclamación de la deuda.
Pero las dos mayores novedades se refieren a la reclamación de los gastos y costes de la reclamación de la deuda, que ahora también incluyen los derivados de las gestiones de cobro realizadas por el secretario-administrador profesional y, sobre todo, a la inclusión de las cuotas de gastos generales devengadas con posterioridad a la liquidación de la deuda y hasta su notificación.
Hasta la reforma operada por la Ley 10/2022, el principal obstáculo a la reclamación a los propietarios morosos mediante el procedimiento monitorio era la limitación de la cantidad que se podía reclamar que se reducía estrictamente a la cantidad liquidada y aprobada por la junta de propietarios. La exigencia de notificación del acta de la junta de propietarios así como la necesidad de realizar obligatoriamente un requerimiento extrajudicial de pago previo al procedimiento monitorio, unida a la lentitud de muchos juzgados en tramitar estos procedimientos, conllevaba que, cuando el propietario moroso accedía a pagar o la comunidad obtenía el título ejecutivo del juzgado, habían devengado varias nuevas cuotas de gastos comunes que quedaban sin reclamar. A ello se une que, si el moroso realizaba pagos a cuenta de la deuda con posterioridad a su liquidación en junta, estos pagos debían descontarse de la deuda reclamada aunque hubiera nuevas cuotas impagadas. La posibilidad de incluir en el procedimiento monitorio las cuotas devengadas hasta la notificación de la deuda palia en cierta medida este problema y hace el procedimiento monitorio mucho más atractivo para reclamar a propietarios morosos.
En conclusión, se trata de una reforma mayormente positiva, que viene a introducir algunas novedades que facilitan el acceso al procedimiento monitorio por la comunidades de propietarios, pero que principalmente viene a codificar prácticas que ya venían establecidas por la costumbre jurídica y jurisprudencia.